O que cabe no terreno vale mais do que o terreno

Dois terrenos do mesmo tamanho, na mesma rua, podem valer coisas bem diferentes. Quem decide é o plano diretor da cidade.

Uma vez eu fiz a conta de um terreno ao vivo, na frente de todo mundo. Era um terreno de 822 m². Do mapa na tela até o resultado, levou 50 minutos.

O que cabia ali dava R$ 104 milhões em vendas. O terreno, sozinho, não dizia nada disso. Quem dizia era o plano diretor.

Os cinco números que mandam no terreno

Todo terreno urbano tem uma ficha na prefeitura. Ela diz o que pode e o que não pode ser construído ali. São cinco números:

• Zoneamento: em que zona da cidade o terreno está. É o que define todos os outros números.
• Coeficiente de aproveitamento: quantas vezes a área do terreno você pode construir. Com coeficiente 4, um terreno de 1.000 m² aceita 4.000 m² de prédio.
• Taxa de ocupação: quanto do chão o prédio pode cobrir.
• Recuos: a distância que o prédio precisa manter da rua e dos vizinhos.
• Gabarito: a altura máxima.

O coeficiente está definido no Estatuto da Cidade, a lei federal que orienta os planos diretores. Ele é a relação entre a área que pode ser construída e a área do terreno.

E tem cidade em que até a largura da rua entra na conta: rua estreita, prédio mais baixo.

Dá para construir mais, pagando

O plano diretor costuma ter dois coeficientes. Um básico, que já vem com o terreno, e um máximo, que você alcança pagando uma contrapartida à prefeitura. O nome disso é outorga onerosa.

Isso muda o valor do terreno. Construir até o máximo aumenta a venda, mas a outorga é um custo que entra na conta antes de sobrar dinheiro para o dono.

Nem tudo que se constrói se vende

Aqui está o número que quase ninguém olha: a eficiência do projeto. De tudo o que você constrói, quanto vira apartamento para vender? O resto é corredor, elevador, escada e garagem.

Na minha conta, a eficiência tem que passar de 50%. Esse é o número. Quando um projeto sobe de 55% para 65% de eficiência, a parte que cabe ao dono do terreno pode subir de 12% para 16% do valor de venda.

Já fiz um estudo com 60% de eficiência, e os arquitetos refizeram o mesmo terreno com 44%. O terreno era o mesmo. O valor dele, não.

O detalhe que vale milhões

Numa cidade, a sacada de até 1,20 m não contava como área construída. Parece detalhe. Usando isso no projeto, o mesmo terreno passou a comportar R$ 15 milhões a mais em vendas.

O contrário também acontece. Já vi um terreno ser avaliado por um valor enorme sem ninguém ter visto que metade dele era área de preservação.

Corretor precifica pela altura máxima. Especialista precifica pelo potencial real.

A ordem certa da leitura

1. Abrir o plano diretor e achar a zona do terreno.
2. Calcular a área que dá para construir e quanto dela dá para vender.
3. Achar a restrição: altura, recuo, preservação ou largura da rua.

Plano diretor não é entrave. É o manual de instruções do terreno. E não é fácil: eu só dominei plano diretor cinco anos depois de formado em arquitetura.

Na dúvida entre duas medidas, eu uso a menor. Projeto levado no limite não aguenta a primeira surpresa da aprovação.

Você sabe o que cabe no seu terreno?