Obra passou de 50% do valor de venda? O terreno não fecha
Quando a obra passa da metade do que o prédio vende, liga uma luz vermelha. O ideal é até menos.
Tu pega uma janela dessas: tem de 5 mil e tem de 50 mil. Qual das duas estava no orçamento?
É assim que a obra estoura. Raramente é na estrutura. É no acabamento, na escolha que parecia pequena e foi repetida em cem apartamentos.
A regra dos 50%
O custo de obra não pode passar de 50% do valor total de venda. Porque a obra não é a única conta. Ainda tem o terreno, os impostos, a comissão, o marketing, os custos de incorporação e a margem.
Depois de 1.232 estudos de viabilidade, a divisão que eu encontro é esta:
| Fatia do valor total de venda | Quanto leva |
|---|---|
| Obra | 40 a 50% |
| Margem do incorporador | 20 a 30% |
| Impostos, comissão, marketing e o resto | 15 a 20% |
| O que sobra para o terreno | 12 a 18% |
Essa régua não é só minha. Um estudo acadêmico da PUC-Rio usa o mesmo teto como indicador de sucesso: construção até 50% do valor de venda.
Cada ponto a mais sai do terreno
Faz a conta com um prédio que vende R$ 100 milhões:
| Obra em 45% | Obra em 50% | Obra em 55% | |
|---|---|---|---|
| Obra | R$ 45 mi | R$ 50 mi | R$ 55 mi |
| Margem | R$ 25 mi | R$ 25 mi | R$ 25 mi |
| Impostos, comissão e o resto | R$ 17 mi | R$ 17 mi | R$ 17 mi |
| Sobra para o terreno | R$ 13 mi | R$ 8 mi | R$ 3 mi |
São números redondos, só para mostrar a lógica. Dez pontos de obra a mais levaram o que sobrava para o terreno de R$ 13 milhões para R$ 3 milhões.
Quando a obra encarece, quem paga é o terreno. Ou a margem.
É por isso que tanto negócio de terreno trava. O dono pede um valor que só caberia com obra barata. Ou o incorporador faz um produto caro demais para aquele chão.
Como eu uso isso no primeiro minuto
Antes de aprofundar qualquer estudo, eu olho dois números: o custo de obra por metro quadrado para aquele padrão e o preço de venda por metro quadrado naquela região. Se o primeiro passar da metade do segundo, o negócio já começa embaçado.
Tem saída: mudar o padrão, melhorar o aproveitamento do projeto ou renegociar o terreno. O que não tem é milagre.
Divide o custo de obra previsto do seu projeto pelo valor total de venda. Se der mais de 0,50, para e revisa antes de seguir. E abre o orçamento pela ordem de peso: os itens mais caros primeiro. Não começa orçando prego.
No seu projeto, quanto do valor de venda a obra leva?
- Indicadores de viabilidade de uma incorporação, capítulo 5 · dissertação, PUC-Rio
- Estudo de viabilidade: o que é e como fazer · Sienge
A conta da sua obra está fechando?
Me chama. Eu olho o custo, o preço de venda e o terreno com você e mostro onde está o aperto.
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