O que o fundo olha antes de liberar o dinheiro

Dinheiro para projeto imobiliário existe. O que falta, quase sempre, é projeto pronto para receber.

Já perdi um negócio para um concorrente que colocou uma fazenda de R$ 30 milhões como garantia. O meu projeto era melhor. O dele era mais seguro.

Aprendi ali: quem põe dinheiro de fora não compra sonho. Compra segurança.

O dinheiro existe

O Bruno Loreto, da Terracotta Ventures, diz uma frase que eu repito: o mercado imobiliário não sofre por falta de capital, sofre por falta de capacidade para acessá-lo.

Num artigo da Terracotta sobre o assunto, os critérios aparecem com clareza: histórico e governança de quem promove o projeto, estrutura financeira, garantias e registros organizados. Empresa bem organizada e com histórico sólido negocia condição melhor.

O que eu vejo ser olhado, na ordem

1. Pesquisa de mercado. Sem ela, muitos nem abrem o material. É quase o primeiro item da lista.
2. Histórico. Quantas obras você já entregou, e como entregou.
3. A conta do projeto: margem, custo de obra, prazo e o pior mês do caixa.
4. A estrutura: documentação em dia, sociedade clara e o dinheiro da obra separado do resto.
5. As garantias: o que protege o investidor se a venda atrasar.

Sem histórico não dá. A gente precisa entender o tamanho do nosso sapato.

Cada fase tem o seu dinheiro

Outro ponto que aprendi com o Bruno Loreto: a maturidade de quem empreende decide o tipo de dinheiro que ele acessa.

• Quem está começando, sem obra entregue, trabalha com capital próprio, sócio e o dinheiro das vendas. Crédito é raro.
• Quem já entregou uma ou duas obras, e tem dinheiro próprio e organização mínima, começa a acessar operações de mercado.
• Quem tem histórico provado acessa fundos e estruturas maiores.

Tentar pular degrau é o jeito mais rápido de ouvir não.

A lei já dá uma ferramenta

Existe um mecanismo previsto em lei para proteger o dinheiro da obra: o patrimônio de afetação. Com ele, o terreno e os recursos daquele empreendimento ficam separados do patrimônio do incorporador. É opcional, e pesa muito na conversa com quem vai investir.

O juro não é tudo

Na mesma palestra, o Bruno Loreto mostrou um caso em que a taxa de juros não era o ponto mais importante da negociação: a operação com a taxa um pouco mais alta saiu mais barata no total. Prazo, carência e forma de pagamento mudam a conta inteira.

E deixou uma frase que vale para qualquer captação: é melhor não fazer um negócio do que fazer um negócio ruim.

O seu projeto está pronto para receber dinheiro?