Como eu leio um terreno em 10 minutos antes de gastar um real
Antes de pagar topografia, projeto ou advogado, dá para saber se o terreno merece o seu tempo.
Se o terreno tem formato comum, quadrado ou retangular, dá para ler em segundos. Um mais complicado, em menos de dez minutos.
Uma equipe de engenheiros leva de um dia a um dia e meio para fazer o mesmo estudo. A diferença é ter os números certos na mão e uma ferramenta que faz a conta.
Os quatro números de que eu preciso
- Os índices construtivos do terreno: o que o plano diretor deixa fazer ali.
- O preço de venda do metro quadrado na região.
- O padrão construtivo do que vai ser feito.
- O custo de obra por metro quadrado para esse padrão.
Com esses quatro, eu leio qualquer terreno.
A conta, em quatro passos
- Área do terreno vezes o índice da cidade dá quanto se pode construir.
- Disso, eu tiro o que não se vende, como corredor, escada e garagem. Sobra a área de venda.
- Área de venda vezes o preço do metro dá quanto o prédio vende.
- Do valor de venda eu tiro a obra, a margem e as despesas. O que sobra é o que o incorporador consegue pagar no terreno.
O primeiro passo está na lei. O Estatuto da Cidade define o coeficiente de aproveitamento como a relação entre a área que pode ser construída e a área do terreno.
Os três sinais que eu olho no fim
- Margem acima de 25%.
- Obra abaixo de 50% do valor de venda.
- Mais da metade do que se constrói virando área de venda.
Se os três passam, o terreno merece estudo de verdade. Se um falha, eu descarto cedo. Descartar cedo é o que mais economiza dinheiro neste mercado.
Dez minutos de conta evitam seis meses de negociação que não fecha.
O que eu não deixo a máquina decidir
Vou ser sincero sobre o limite. Já testei deixar a inteligência artificial fazer tudo sozinha. Ela acertou os índices e o custo de obra, e errou feio o valor de venda, porque foi buscar o preço por conta própria.
O preço de venda eu confirmo eu mesmo, com dado da região. E terreno de formato irregular a máquina também erra. Aí a leitura é minha.
Um exemplo
Já fiz essa conta ao vivo, com um terreno de 822 m², do mapa até o resultado. Com explicação para a plateia, levou 50 minutos. Sozinho, é muito menos.
Escolhe um terreno que você conhece. Descobre o coeficiente de aproveitamento dele na prefeitura e o preço do metro quadrado de apartamento novo na região. Multiplica a área do terreno pelo coeficiente e pelo preço. Esse é o teto de venda. Agora compara com o que o dono está pedindo.
Quantos terrenos você já estudou por meses, e que morreriam em dez minutos de conta?
Tem um terreno na mão e quer saber se vale o seu tempo?
Me chama. Eu faço a leitura com você e digo, em poucos minutos, se ele passa ou não passa.
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